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내 보증금 100% 지키는 전세계약서 작성 꿀팁 총정리 (2025 최신판)
"설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"라고 생각하시나요?
최근 뉴스에 매일같이 나오는 전세 사기, 깡통 전세 이야기... 남의 일이 아닙니다. 지금 이 글을 읽지 않고 덜컥 도장부터 찍었다가는 피 같은 내 보증금 수억 원이 공중분해 될 수도 있습니다.
부동산 사장님 말만 믿고 "네, 네" 하다가 후회하지 않으려면 딱 5분만 투자하세요. 법률 용어가 어려운 분들을 위해 아주 쉽게 풀어서 정리했습니다.
😨 등기부등본, 봐도 무슨 말인지 모르겠다면?
솔직히 말씀드려볼게요. 등기부등본에 '근저당'이 얼마나 잡혀있는지, 집주인이 세금을 체납했는지 확인 안 하고 계약하시는 분들, 정말 위험합니다!
"집주인이 공무원이라 안전해요", "융자 금방 갚을 거예요"라는 말은 법적 효력이 전혀 없어요. 계약서에 적힌 글자만이 나를 지켜줍니다. 자, 그럼 이제부터 실전에서 바로 써먹는 핵심 전략 들어갑니다.
💡 핵심 1. 계약 전 '특약사항' 한 줄이 내 돈을 살린다
최근 인기 있는 부동산 커뮤니티에서 가장 강조하는 것이 바로 '특약'입니다. 표준 계약서 외에 아래 내용을 특약 사항에 반드시 넣어달라고 요구하세요. 안 해주면 그 집은 거르시는 게 답입니다.
✅ 전세 대출 불가 시 계약금 반환
"임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인해 전세자금 대출이 승인되지 않을 경우, 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 전액 반환한다." 이 문구가 없으면 대출이 안 나와도 계약금을 날릴 수 있습니다.
✅ 근저당 말소 조건
"잔금 지급일 당일까지 등기부등본상의 근저당권을 말소하고, 이를 위반 시 계약을 해지한다." 융자가 있는 집이라면 이 조항은 필수입니다.
📊 계약 유형별 보증금 미반환 위험도
| 계약 유형 | 주요 특징 및 안전장치 | 위험도 |
|---|---|---|
| 일반 계약 | 단순 계약서 작성, 등기부등본 미확인, 특약 없음 | 매우 높음 (90%) |
| 기본 안전형 | 전입신고 + 확정일자 + 실거주 (대항력 확보) | 보통 (50%) |
| 완전 안심형 | 전세보증보험 가입 + 특약(대출, 말소) 완비 | 매우 낮음 (안전) |
* 일반적인 법적 보호 장치 유무에 따른 상대적 위험도 예시
💡 핵심 2. '그날'까지 방심 금지! 대항력 갖추기
계약서만 썼다고 끝이 아닙니다. 이사하는 날(잔금일)에 반드시 해야 할 3종 세트가 있습니다. 이걸 안 하면 집이 경매로 넘어갔을 때 순위에서 밀려나게 돼요.
- 전입신고: 주민센터나 정부24에서 즉시 신청
- 확정일자: 계약 체결 즉시 받는 것이 베스트
- 실거주: 짐을 풀고 실제로 살아야 함
주의사항: 대항력은 전입신고한 '다음 날 0시'부터 효력이 발생합니다. 그래서 악독한 집주인들은 이사 당일에 대출을 받아버리기도 하죠. 이를 막기 위해 "계약일로부터 잔금일 다음 날까지 현재 등기부 상태를 유지한다"는 특약을 넣는 것입니다.
💡 핵심 3. 국세/지방세 완납 증명서 확인
집주인이 세금을 안 내서 집이 압류되는 경우도 많습니다. 계약 전에 '국세·지방세 완납 증명서'를 꼭 보여달라고 하세요. 요즘은 임차인이 요구하면 보여주는 게 의무화되어 가고 있는 추세입니다. 껄끄러워도 내 돈 지키려면 당당하게 요구하세요!
📝 30초 요약: 이것만은 꼭 챙기자!
- 계약 전 등기부등본(을구) 근저당 확인하기
- 전세 반환 보증보험 가입 가능한 집인지 HUG 등에 확인하기
- 특약사항에 '대출 불가 시 반환', '등기 상태 유지' 조항 넣기
- 이사 당일 전입신고+확정일자 절대 미루지 말기
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