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🚨 전세 사기 예방법 10가지 체크포인트
내 소중한 전세 보증금, 이 체크리스트 하나로 확실하게 지키세요!
혹시 지금도 전세 매물을 알아보고 계신가요?
요즘 뉴스 보면 '전세 사기' 얘기뿐이죠? 정말 남의 일이 아닙니다. 계약서를 쓰기 위해 펜을 들 때마다, '혹시 나도 당하는 건 아닐까?' 하는 불안감에 떨게 됩니다. 수천만 원, 수억 원에 달하는 내 보증금을 지키는 일은 그 어떤 것보다 중요해요.
불안해하지 마세요! 사기는 '정보의 불균형'에서 시작됩니다. 상대방보다 더 많이 알고, 더 꼼꼼히 확인하면 절대 당할 수 없어요. 지금부터 제가 알려드리는 10가지 포인트를 계약 전, 계약 당일, 이사 후까지 3단계에 걸쳐 꼭 확인해야 합니다!
계약 단계별 '절대 놓치면 안 될' 10가지 체크리스트
1. 주변 시세와 '전세가율' 확인하기
집값 대비 전세금 비율, 즉 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통전세' 위험이 크다고 봐야 해요. 전세가율이 낮은 집을 고르는 게 가장 안전해요. 국토부 실거래가 공개 시스템이나 안심전세 앱으로 시세를 꼭 확인해 보세요.
2. '등기부등본' 꼼꼼히 떼어보기 (갑구/을구)
이 집의 주민등록증이나 마찬가지입니다. 갑구에서 실제 집주인(소유자)과 계약하려는 사람이 일치하는지 보고, 을구에서 근저당권(은행 대출)이나 전세권 설정 등이 있는지 확인해야 합니다. 계약 당일, 잔금 치르는 날, 그리고 이사 후에도 꼭 다시 봐야 해요!
3. 임대인 신분증 및 '대리인 위임장' 확인
집주인 본인과 계약하는 것이 원칙입니다. 대리인과 계약할 경우, 집주인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 계약 직전에 집주인과 직접 통화하여 내용을 확인해야 안전합니다. 보증금은 무조건 집주인 명의 계좌로 입금하세요!
4. 근저당권 및 '선순위 채무' 확인
등기부등본 을구에서 확인된 대출금(근저당)과 내 전세보증금을 합친 금액이 주택 시세의 70%를 넘지 않아야 비교적 안전합니다. 이 비율이 높으면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 떼일 위험이 커집니다.
5. '건축물대장'을 떼어 용도 확인
계약하려는 집이 실제로 '주택' 용도로 되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 사무실(오피스)이나 창고로 되어 있는데 주거용으로 쓰는 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 불법 증축된 부분은 없는지도 체크하세요.
6. 임대인의 '국세/지방세 체납' 확인
집주인이 세금을 체납했다면, 그 체납액이 내 보증금보다 우선 변제될 수 있어요! 계약 전 집주인에게 국세/지방세 납세증명서 제출을 요구하거나, 동의를 얻어 직접 열람하는 것이 필수입니다.
7. '공인중개사 자격' 및 정상 영업 여부 확인
무자격 중개사와의 거래는 위험천만! 국가공간정보포털에서 해당 중개사의 등록 여부와 영업 상태를 꼭 확인하세요. 중개사에게 '중개 대상물 확인 설명서'를 자세히 설명해 달라고 요청하는 것도 좋습니다.
8. 계약 후 '확정일자'와 '전입신고' 즉시 진행
이 두 가지가 보증금을 지키는 가장 강력한 무기입니다. 계약서를 들고 동사무소(행정복지센터)에 가서 확정일자를 받고, 이사 당일 전입신고까지 완료해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요.
9. 잔금 지급 직전 '권리 변동' 재확인
계약서 쓰고 잔금 치르는 사이에 집주인이 몰래 대출을 받을 수 있어요! 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해서 새로운 근저당이나 압류가 생겼는지 체크해야 합니다. 만약 변동이 있다면 잔금을 주면 안 됩니다.
10. '전세보증보험' 가입 가능 여부 확인
만약을 대비한 최후의 보루입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)을 통해 보증금을 안전하게 보장받는 보험이에요. 계약 전에 가입 조건이 되는지 미리 확인해 두는 것이 마음이 편합니다.